山东公务员

最近，国家出台了一系列的房地产政策促进房市的回暖。好多人都在跃跃欲试想趁机购买一套属于自己的不动产。今天我们就趁着这个热点话题来分析下一个租房买房有关的知识点——承租人的优先购买权。

一、法律依据

房屋承租人的优先购买权由《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

二、承租人行使权利的要件

(一)出租人有出卖房屋的行为

首先，出租人出卖房屋应当发生在租赁期内，否则承租人无优先购买之权利。其次，出租人的行为是出卖房屋，如果因为继承、政府征收等原因丧失所有权，出租人无法优先购买。

(二)承租人需以同等条件购买

具体来说是指承租人购买租赁房屋与其他买家的条件应当一致，条件主要包括价格和支付方式等。例如其他买家以100万元全款的条件购买，而承租人以100万元分期的方式购买，就不能视为条件一致。

(三)承租人需以在法定期间行使优先购买权

承租人需要在收到通知的15日内做出购买的意思表示。此处15日期间的性质是除斥期间，不适用中止、中断和延长的规定。15日期间经过，承租人即丧失优先购买的权利。

三、承租人优先购买权的例外

(一)房屋的按份共有人行使优先购买权

根据法律规定，按份共有人可以转让其享有的不动产的份额，其他共有人有优先购买的权利。在与承租人的优先购买权发生冲突时，法律优先保护共有人的优先购买权。

(二)出租人将房屋出卖给近亲属

近亲属的范围包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。由于上述人群之间的特定身份关系，出卖房屋不仅具有经济上的考量，其中也掺杂着复杂的情感，不宜被出租人取代。

除此之外，出租人在出售房屋给第三人时没有通知承租人行使优先购买权，但是房屋如果已经被登记给不知情的第三人时，此时承租人也不得再行使优先购买权了。出租人与他人订立房屋买卖合同，该合同是对于自己物权的处分因而合法有效。基于该合同出租人将房屋登记给第三人时候发生物权变动的效力，此时第三人继受取得了该房屋的所有权。承租人只能以侵害自己权益为由向出租人索赔，而不得主张该买卖合同无效。